放置しているだけで、年間コスト50万円以上！
実家が「空き家」になったときの有効活用法

人口減少社会にある日本において
浮上している「空き家」問題。

「自分には関係ない」
と思っていたら大間違いです。

あなたが育ち暮らしていた実家ですが、
今は親御さんが住んでいるとしても、
親御さんが亡くなられたら、その家は空き家になります。
それは、戸建てだろうと、マンションだろうと関係ありません。

そう、望んでいなくても、
あなたが空き家所有者になる可能性があるのです。

国も空き家対策で法整備を進めており、
空き家所有者に税金控除を外すなどして、
放置しているだけで、年間コスト50万円以上がかかる状況です。

「国や自治体に土地と建物を返納すれば大丈夫」
と思っているかもしれませんが、
そう簡単には引き取ってもらえません。
引き取ってもらうにも、解体費用などはすべて所有者持ちです。

そのままだと金食い虫となってしまう
実家の「空き家」ですが、
上手に活用すれば金食い虫どころか、
所有者にお金が残る、資産として潤してくれる
“富動産”に変わるお宝でもあるのです。

本書では、実家の「空き家」を、
負動産から富動産に変えるための4つの活用術を
徹底解説します。

4つの活用術とは、
【売る】【使う】【住む】【貸す】
です。

これは、
所有者にお金が多く残る順番でもあります。

「空き家」活用と言うと、
最初に「貸す」を思いつきそうですが、
4つのうちで最後。
これにもしっかりした理由があります。

不動産の知識ゼロのド素人でも、
本書を読めば大丈夫。

日本で随一の
古家・空き家再生のスペシャリストが、
わかりやすく解説します。

気になる本書の内容

本書の内容は以下のとおりです。

はじめに――10人に1人が空き家の所有者になる時代

第1章 実家の「空き家」の悩みを解決する4つの方法
◎「空き家」問題、もう後回しにはできない
◎「空き家」の悩みをスッキリさせる4つのパターン
◎空き家問題解決の4つのケース
◎空き家放置は、ゼロではなくマイナス
◎地元ニーズを考えながら、一番マッチする方法を検討する
◎【事例】親が遺した、思い出の詰まった実家を活用するか？　売るか？――竹本さん（仮名）の場合
◎「財産価値」という物差しで考えてみる――空き家にかかる譲渡所得の「3000万円の特別控除」のメリットを見逃すな
◎まずは、「売り」に出してみる
◎竹本さんの最終判断
◎実家を売却することに二の足を踏んでいる人へのアドバイス
◎【事例】リストラ後、田舎のボロボロの実家で高齢者通所介護施設を開業――中田さん（仮名）の場合
◎妻からの意外なる提案
◎経営未経験、業界未経験からのスタート
◎【事例】都落ち気分で帰った実家が、家族の本当の幸せに気づかせてくれた――樋口さん（仮名）の場合
◎東京から田舎にUターンを急いで決断した理由
◎仕事、生活はどのように変わったか？
◎時は得難くして失い易し
◎【事例】相続した物件をリフォームして賃貸住宅に転用して稼ぐ――埼玉県／大阪府豊中市／神奈川県／和歌山県和歌山市
◎古い一戸建てもマンションも、価値を見つけて磨き上げれば「お宝」になる
◎空き家が、あなたの経済的豊かさをもたらしてくれる
【コラム】空き家譲渡所得の3000万円特別控除を知る
【コラム】空き家問題が解決しない理由

第2章 まとまったお金が手に入る「売却」
◎売れるかどうか、スマホで1分でわかる！ プロも知らない売買需要と売買相場の調べ方
◎物件売買需要が低い場合
◎プロの判断基準をもって、サイトを活用
◎実際の売却するときの注意点
◎「業者に任せっぱなしの丸投げ」の代償
◎自分で調べてから売却
◎公的な相続税の課税評価から、売買相場を推測する
◎物件査定した価格より、流通価格が安いわけ――業者の手口や狙いを知っておく
◎お金を少しでも多く残したいなら、1つの不動産業者に依存にしてはいけない
◎前のめりの営業マンにご用心
◎相談も売却依頼も複数の不動産業者にする
◎物件の印象を良くするコツ
◎不動産業者もソッポをむく物件だったら……
◎売りたくても売れないときもある
◎放置空き家誕生の原因
◎「売るための工夫」13選
◎売却の落としどころ―対費用効果、スムーズな売買を目指す
◎不動産は共有持分にしないのが原則
◎一般的な不動産売却の税金の計算
◎売却時のポイントになる特例の解説――被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除
◎特例を使わない売却
◎住んでいなくても、賃貸にしていても使える！ 空き家のための特別控除
◎「売れない」と踏ん切りをつけた後の次の一手―相続放棄・物納・ターゲット変更
◎「相続土地国庫帰属法」は、空き家対策に有効か？
◎まとまったキャッシュを投資に回せば、あなたも億万長者
◎もし1000万円あったら、買うのはどっち？
◎空き家を高く買ってくれる人ランキングＴＯＰ4
【コラム】最低限知っておきたい！ 「売却」に関する不動産用語
【コラム】税金の「5年」は、365日×5年ではない

第3章 辺鄙な場所でもアイデア次第「使う」
◎起業・副業のリスクヘッジとして実家の不動産を活用するという発想
◎辺鄙なところ、田舎でも成り立つビジネスはたくさんある
◎相続した空き家が独立開業の夢を叶える舞台装置になる
◎ニーズが高まる自宅兼事務所としての活用法
◎なぜ空き家・空スペースの利用の可能性が広がっているのか？
◎更地にすると、固定資産税が跳ね上がる
◎更地ではなく、空き家を放置しても、重い税金負担がのしかかる……
◎雇われる生活から自分のビジネスを持つ時代に、空き家を有効活用

第4章 「自ら住み暮らす」決断をしたら……
◎「自ら住む」は、賢い相続と家族の満足―小規模宅地等の特例を活用
◎住む家から楽しめる家にカスタマイズリノベーション
◎古い住宅なら、補助金を使って耐震補強工事
◎【事例】お父さんの想いを叶えられず、自ら住めなかった話――木下さん（仮名）
◎生涯で一番コストがかかっているのが「住宅」
◎老後資金調達にもつながる

第5章 空き家に働いてもらう「賃貸」
◎用途を考える
◎「賃貸住宅」「宿泊施設」として貸す
◎1分で調べる！ 賃貸需要と家賃相場の調べ方
◎戦略的家賃相場判定法
◎賃貸経営の成功の肝は「家賃設定」――賃貸需要の多い家賃設定とは？
◎「行政の住宅扶助」から類推する
◎「値ごろ感のある家賃」の計算式
◎地元業者から情報入手
◎リフォーム工事のコストを考える
◎「リフォーム費用」のかけすぎにご用心！
◎リフォーム会社の言いなりになってはいけない
◎外国人も入居客層として重要ターゲット
◎新たな法制定で需要が高まる「住宅確保要配慮者」向け住宅
◎空室対策のトレンド、異状あり！
◎今の入居希望者は、どんな情報を求めているのか？
「あるあなた物件をぜひ借りたい」と入居者が列を成す、貸すための工夫6選
◎売却の再チャンスも！入居者に売却できるかも!?
◎賃貸は人の命を救う力がある

第6章 空き家の「潜在能力」を探る
◎空き家は、世間の邪魔物ではなく、重要な社会資本
◎【事例】鎌倉の家（甘夏民家）――ＴＢＳドラマ「おカネの切れ目が恋のはじまり」の舞台
◎【事例】京都の民宿（篤庵）
◎なぜ分譲マンションの荒廃が進んでいるのか？
◎【事例】名古屋のパーティールーム
◎再生分譲マンション投資が町を救う
◎【事例】大阪・河内長野市の1981年1月築、3ＬＤＫ分譲マンション
◎【事例】大阪・泉南市の1983年1月築、3ＬＤＫ分譲マンション
◎相続空き家なら、表面利回り50％、100％も当たり前――全国古家再生推進協議会の取組み
◎【事例】神戸北野工房のまち――廃校の小学校を再生
◎【事例】シャッター街の商店街――人が来ないと嘆くより、人を増やせばいいじゃん！
◎耐震補強補助金をもらおうとするから高くつく――耐震工事の注意点

第7章 空き家を生み出さないために
◎空き家を生み出さないために、すぐにすべきこと
◎一人暮らしの叔母のすべての支払いを立て替えた半年間
◎いくつになっても財産管理ができるわけではない
◎長寿社会の資産継承の切り札は「家族信託」――特に不動産を持っている人は必須の制度
◎「家族信託」がない危険―みんなが不幸のどん底に落とされた話
◎相続対策でも大事件勃発
◎不動産や株を所有する高齢者の認知症対策には家族信託が常識

第8章 「空き家」は新しいビジネスマーケット
◎空き家の活用は、ビジネスチャンスの宝庫
◎「空き家」が地域再生の起爆剤になる
◎「空き家」を横断的に解決できる専門家がいない
◎不動産にかかわる専門家リスト
◎「空き家」ビジネス、拡大の胎動
◎空き家ビジネスの市場規模は、国家予算の10分の1レベル!?
◎空き家ビジネスに参入したい方へ
◎「空き家解決エージェント」の育成
◎空き家解決エージェントの市場規模

おわりに――「空き家」があなたを救う！

『儲かる! 空き家・古家不動産投資入門』（正誤表）

2018年には5～6軒に1軒が空き家に！

空き家・古家不動産投資とは、
物件を安く買い、リフォームをして
収益賃貸物件に再生することです。

いまや空き家・古家は社会問題になっており、
これからも増加の一途をたどっていきます。

また、両親などから相続した物件も
「空き家対策特別措置法」により、所有者の負担が大きくなります。

・空き家を放置すると行政が勧告・強制撤去とその負担が求められる。
・固定資産税が3～6倍に跳ね上がる。

こうした物件を再生し、家賃収入に変えることも
この空き家・古家不動産投資では可能です。

さて実際に、ボロ家から家賃収入を得られるのか、
それを見事に成功させたのが、この入門書です。

一般的に、アパート・マンション経営は
初期投資のコストがかかり、
空き室対策や管理もしなければなりません。

しかし、空き家・古家不動産投資の場合、
初期投資はアパート・マンション経営の数分の1で済み、
一度入居したら長く住んでもらえます。
さらに、管理コストもほとんどかかりません。

つまり、これから不動産投資を始めようと思っている方にも
リスクの少ない投資法なのです。

事例満載！ 空き家・古家不動産投資の鍵はリフォーム法にあり

空き家・古家不動産投資の利回り平均は15％、
なかには20％超える物件もあります。
その利回りの秘密はリフォーム法にあります。

ふつう不動産業者やリフォーム会社に依頼すると、
「ここも直したほうがいい、ここは新品に入れ替えたほうがいい」
というように、業者の言いなりで改修してしまいます。
せっかく安く購入した物件でもリフォーム代が高くつき、
家賃設定も高くなり、入居者も付かないというケースが多々あります。

つまり、空き家・古家不動産投資は、
リフォームしだいで大きく変わってくるのです。

実は、古家専門でリフォームする業者は、
日本ではほとんどありません。
この本では、古家専門の業者の驚きのリフォーム術を紹介し、
儲けを出すための方法も解説しています。
ビフォー＆アフターの実例写真も多く載せていますので、
どのようにリフォームするのかが簡単にわかります。

また入門書として、初めての方でも始められるよう
ステップ形式で解説していきます。

ステップ1　空き家・古家はどういったものなのかを実例から体感
ステップ2　利回り計算、家賃設定、リフォーム額等、物件購入のポイント
ステップ3　儲けを出すための格安リフォーム術
ステップ4　入居率100％のスゴ技
ステップ5　資産形成のための人生のシミュレーション

これまでに350棟以上の古家を再生し、
賃貸物件にしてきた実績の著者が、わかりやすく解説した1冊です。

目次

ステップ1　空き家・古家物件をリアルに感じる
空き家・古家不動産投資は、物件を見ることから始まる……大熊
リアルエステート──不動産は実際に見ないとわからない……三木
空き家・古家とはどういった戸建てなのか……三木
社会問題になっている空き家に投資価値はあるのか……三木
空き家が増えていくからこそ再生して賃貸転用……三木
空き家・古家を放置していれば、どんどん損をしていく……三木
古家再生士、先輩大家のアドバイスで購入へ……大熊
物件見学ツアーで空き家・古家を体感するということ……三木
空き家・古家物件見学ツアーから購入までの流れ

ステップ2　空き家・古家物件を選定し、購入する
物件購入を決断する決め手……大熊
関東にも空き家・古家不動産投資の波が訪れている……大熊
何を基準にして物件購入を検討していくのか……大熊
試算から即購入へ。1年半で7棟を所有するサラリーマン大家
利回り20％以上を叩き出す、たまに出るお宝物件……大熊
家賃設定が自分で算出できない人は失格！……三木
古家再生時の表面利回りについて……三木
空き家・古家物件購入の際のポイント……大熊
物件購入の際に気をつけなければいけないこと……三木
古家再生投資の裏技！ 借地投資！……大熊
なぜ相続した家を売りたくても売れないのか……大熊
驚愕の〝表面利回り15・6％〟の「オーナーチェンジ」物件……大熊
空き家・古家不動産投資、実践者のアンケート

ステップ3　古くても魅力的な物件に変える格安リフォーム術
空き家・古家のリフォームとは？……大熊
空き家・古家不動産投資ではリフォーム工事の費用を必ず削減する……三木
リフォームを安くするには中古戸建てリフォームの専門家が必要……大熊
空き家・古家における差別化リフォームのコツ……大熊
リフォームで家賃1万円アップをしても入居が決まる……大熊
初めての空き家・古家不動産投資で、わずか2カ月で入居者決定！……大熊
関東事例──これからは関東地方も続々と物件が出る……大熊
空き家になった都心の相続戸建てを賃貸住宅へ……大熊
京都市内の空き家をアートで忍者屋敷に！……大熊
セルフリフォーム（DIY）を断念した残念な物語……三木
DIY失敗大家の告白（喜ばれる大家の会会長 力石圭司）
リフォーム代のかけすぎで失敗しないために……三木
必ずリフォームしなければならないのはどこか……大熊
そのほかの損をしないためのチェックすべき部分……大熊

ステップ4　入居者を付けて大家業を始める
100％の確率で入居者を付ける……大熊
ペット可のマンションで犬を2匹飼っていても嫌がらせを受け引っ越し
猫不可のマンションで退去勧告を受けて戸建てへ
最終的に家賃1万円アップ！ 12匹の猫と一緒に暮らしたい家族の入居
空き家・古家には、どんな入居者が来るのか……大熊
48歳母子家庭の方が入居
不動産登記を行う司法書士から見た空き家・古家不動産投資のメリット……大熊
実際に大家さんになった人はどんな管理をしているのか……大熊
業者への販促チラシ（マイソク）が入居付けの決め手……大熊
25歳から始めたサラリーマン大家。家賃が給料を抜く⁉
家賃収入700万円でも毎月のように物件を購入する自営業大家
あなたの賃貸不動産を持ち腐れにしないために！……三木
大家業を始めた瞬間からあなたは企業経営者……三木

ステップ5　空き家・古家不動産投資で資産をつくる
資産づくりの多様性から生まれた空き家・古家不動産投資……三木
資産づくりで経済的に自立する……三木
経営者こそ空き家・古家不動産投資で資産をつくろう……大熊
本格的に空き家・古家不動産投資を決意した経営者Aさん
サラリーマン大家をするなら融資を活用する……大熊
融資についてのアドバイス……大熊
法人の設立について
融資を使った古家再生物件のシミュレーション……三木
資産づくりの頭は「消費者」から「投資者」へ……三木
やると決めて12棟購入！ 気づけば家賃収入の総額が年間約2000万円
不安で仕方がなかった日々が一転した空き家・古家不動産投資……大熊

少額で誰でも簡単に始められる、新しい不動産投資法

日本は7軒に1軒の空き家（古家）があると言われています。
今や社会問題にもなっている空き家ですが、
少額で購入することができ、
おしゃれなリフォームをかければ、お宝の賃貸物件になるのです。
この本には多くの成功事例が書かれています。

・購入金額130万円／リフォーム180万円／家賃45000円／利回り17.4％
・購入金額200万円／リフォーム220万円／家賃55000円／利回り15.7％
・購入金額450万円／リフォーム260万円／家賃85000円／利回り14.3％

これはほんの一例にすぎません。
しかも、こうした多くは大家さんが物件を購入しているのではなく、
普通のサラリーマンや主婦、両親の家を相続した人など、
いわば不動産投資をしたことない人がほとんどなのです。
「最初の投資資金がない」
「リフォーム代がかかるのでは？」
「入居者がいなかったら……」
実はこうした不安も古家戸建賃貸だからこそ解消されてしまうのです。
資金はゼロからでも始められます（リスクが少ない）。
リフォームも完全リフォームよりも、
その家の良さを残したリフォームで済みます（リフォーム代が低コスト）。
入居者は戸建を探していた、小さなお子さんがいる家族など（すぐに決まります）。
しかも、アパマン経営と違ってその後の管理費がかからないというメリットも。
まさに誰でも始められる不動産投資が、この空き家（古家）不動産投資なのです。

富の格差が生まれる時代に、今すぐ資産づくりを始めよう

かの経済学者、トマ・ピケティ氏の論ではないですが、
これからは資産を持つものと持たざるものとの格差は広がっていきます。
もし安全に資産づくりをしたいなら、
この空き家不動産投資が最も簡単・効率的で、
最初に少額の1～2軒の投資から始めれば、
老後は家賃収入で安心して暮らすことができます。
著者はこれまでに、クライアントの資産を
総額300億円つくってきた不動産投資のプロ。
あなたの人生設計に合わせた投資プランも解説しています。
さらに大阪商人の知恵とも呼べる蓄財術をひもときながら、
投資で失敗しない心得や、大家としての創意工夫なども書き加えています。
まさに、空き家不動産投資という新しい形の投資術を通して、
あなたのライフプランを描くことができます。
あなたの資産づくりに役に立つ情報が満載の1冊です。

目次

はじめに──不安な世の中に安心して暮らせる資産づくりをしよう！

第1章　なぜ私が人の資産をつくるようになったのか？
バブル期の不動産経営って、どんな物件も一瞬で売れた
バブル崩壊で、一瞬で天国から地獄へ
借金返済の日々、180度態度が変わった銀行員の仕打ち
大阪商人の心意気こそ復活へのスタート
今ある資産から再生のチャンスを待つ決意
借金をせずにマンション1室分の収入を得る方法
不動産仲介・管理業がバブル期の客数を超えた
自分自身も資産づくりのスタートラインに立つ

第2章　誰でも始められる空き家（古家）不動産投資とは？
これからは資産の差が貧富の差をつくる時代
平凡なサラリーマンが空き家不動産投資で、
資金ゼロから800万円の資産と毎月万円の副収入を手に入れた
1億円の預金をつくるより、1億円の資産をつくるほうが簡単
空き家物件は、今後ますます増え続ける
相続した空き家が「負動産」から「富動産」に変わる！
ババ物件がお宝物件に！　リフォームしだいで古家が大変身する
リフォーム代をかけないセルフリフォームでコストを節約する
売れない空き家物件が売買物件に変わってしまう

第3章　空き家不動産投資で資産をつくるためのライフプラン
生涯いくら稼げば豊かな生活が保障されるのか？
どんなにお金持ちでも欠乏感がなくならない理由
正しい借金と間違った借金がわかれば、レバレッジを利かせることも可能
借金（ローン）が負債になる時、資産になる時
住宅ローンの返済は賃貸物件の入居者の家賃でまかなう
不動産はお金を生み続ける「魔法のランプ」
生涯年俸が8億円以上ない人は、資産づくりするしかない
お金儲けと資産づくりは違う。誰でも資産づくりは簡単にできる！
少額不動産投資から資産づくりを始めるしかない
60歳までに１億円の資産をつくるためのシミュレーション
借金せずに、35歳から1億円と125万円の家賃収入を手に入れるシミュレーション　

第4章　資産づくりは世代ごとに違ってくる──世代別実践法
ライフサイクル投資「7・5・3の法則」
将来のどこに向けて資産づくりの視点を持つべきか？
何歳から始めても、これだけは叶えたい目標は？
そんなに難しくない！必ず探したいお宝物件
・毎月100万円の家賃収入がある物件とは？
・「虎の子物件」とは40年以上貸し続けられる家
・どの程度の購入予算のものを買えばいいの？
30代では、給料は低いが長期借り入れができる「時間」が味方
・30代で住宅購入を考えたら、発想を変えてみよう
・30代なら資産投資のための勉強の時間が取れる
・30代から始める不動産投資の２つの考え方
50代では、一番お金のいる時代の資産づくりを考える
・50代からの20年があなたの人生を左右する
・人が一生のうちで一番お金を使うのが50代
・50代は物件の目利きも必要となってくる
70代で不動産を資産としてどうすべきか考える
・仕事を退職してからの優雅な生活に必要な物件があるか？
・70代の時期から贈与や相続対策をしておく
・相続対策もかねた資産圧縮の裏技
長生きしても大丈夫。90代では介護やお金の負担で子供たちに迷惑をかけない
・もし平均寿命を超えて長生きしたら……という心配もなくなる
・おまけ!?　110歳までの人生設計は必要なのか？
セミリタイアしたい人は、空き家物件を1～2軒買ってからが勝負
「商いは傘のように心得るべし！」で加速度的に投資を拡大する
たった4年で6億円の資産と家賃収入7500万円を手に入れたサラリーマン
セミリタイアを目指すならレバレッジを利かせるしかない
レバレッジには金融緩和を味方につけて加速する
建賃貸の新しい形── 2世帯住宅が賃貸物件に！

第5章　不動産投資の心得！　これだけ押さえれば不安なく始められる
500年かけて磨かれてきた大阪商人の教えは、不動産投資にぴったり
自分のことは自分で守っていかなければならない時代
まずは少額投資のための金を貯めることから投資の道が生まれる
経費をケチってはいけない── 成功した大家と失敗した大家の違い
不動産投資も商売。「感情より勘定」を優先させる
節税は悪いことではない。累進課税の落とし穴
不動産投資で銀行よりも上手な資産運用ができる
空き家の資産価値を高めるための工夫は山ほどある
空き家でも高い家賃を取れる仕掛けをつくる
不動産投資は家賃が命。商品はすべて値段で決まる
家賃を下げるのではなく、入居者のためにコストをかける
大家さんに真心がなければ入居者は決まらない
不動産投資で成功するには続けることが王道
空き家不動産投資という新しい世界へ