環境の変化に左右されない、利益をつくる最適な方法

会社の経営において、現在の環境は想像もつかないスピードで変化しています。
「テクノロジー・イノベーションリスク」「台風・地震・感染症流行などの自然災害リスク」「インフレリスク（為替リスク）」、そして、米中貿易戦争や韓国との関係悪化などの「グローバルリスク」。
こうしたさまざまなリスクに、これまで同様の経営を行っていれば、やがて淘汰されてしまいます。
言い換えれば、すでに大手企業も認め始めた「副業」を、中小零細企業、個人事業主もやらなければ、生き残っていけない時代を迎えたのです。
つまり、「企業も副業が必要な時代」を迎えたということです。

そもそも、大手企業は環境の変化に備えて土地やビルを所有し、その有形固定資産などでP/Lを支えています。
しかし、中小零細企業、個人事業主にとって土地やビルを所有するほどの資金はありません。
また、そうした投資に手を出すより、真面目に本業に取り組むという姿勢が強いため、投資に二の足を踏むという経営者が多いのも事実です。

しかし、いつ本業が傾くかもしれないという不安や恐怖のなかで、従業員の生活も守れなくなったら元も子もありません。

そこで、中小零細企業、個人事業主や士業の方にとって、ミドルリスク・ミドルリターンで本業とは別の利益を生み出す方法を説いたのが、「空き家・古家不動産投資」です。

空き家・古家不動産投資とは、全国に800万戸以上ある空き家から、賃貸住宅に再生可能な物件を購入し、リフォームをかけ、入居者を付けるという、まさに「大家業」という副業です。

では、なぜ空き家・古家不動産投資なのかというと、

・低予算、少額から始められる
・本業がリスクに影響されても、定収入という利益を確保できる
・1棟ずつコツコツと増やすことによって会社の新収入源となる
・戸建て需要は多いが、供給が少ないので入居者がすぐに付く
・家族などの入居者が多く、長年住んでくれるため家賃収入が確実
・従業員のための福利厚生としても活用できる
・社会問題である空き家が減り、会社としての地域貢献にもなる

など、来たる大廃業時代へ空き家・古家不動産投資が、経営のリスクヘッジとなっていくのです。

成功事例満載！　空き家・古家不動産投資で経営を乗り越えた人が続出

空き家・古家不動産投資は、経営者でも可能です。
というのも、著者自身が東大阪という工場がひしめく地域の塗工加工業の経営者でありながら、実際に会社の利益を70倍にしているからです。
その財務表も本のなかで明らかしていますが、著者の勧める空き家・古家不動産投資で、財務体質を変えた経営者や士業の方も大勢います。

・4年で粗利4300万円を稼いだ建築会社
・コロナ禍により本業をストップさせても大丈夫だったサービス業の個人事業者
・空き家・古家不動産投資のおかげで本業の仕事も増加した司法書士
・メリットを告白。登録者14万人を超えるユーチューバー税理士
・キャッシュフローが劇的によくなったリゾート会員販売会社
・会社のベーシックインカム事業に変わったデザイン会社

このように、空き家・古家だからこそ始められる不動産投資は、やってみると結果が出る、これからの投資術です。
しかも、企業が始めれば事業として、新収入源の柱となってくれます。
「企業も副業が必要な時代」ならではの、結果が出やすい方法なのです。

目次

第1章　会社に安定的な利益をつくれない不安な時代
資金も底をつき、会社の存続も危ぶまれる恐怖
自社ビルは会社の資産には邪魔
不動産は稼げる流動物件にしなければ意味がない
「金持ち父さん貧乏父さん」と同じ。自社ビルは負債でしかない
そもそも中小零細企業がたやすくビルを所有することは難しい
４つのリスクから企業も「副業の時代」がやってきた

第2章　会社に新収入源を生み出す「空き家・古家不動産投資」
今、目の前にある「空き家」が会社の利益を確保する
これが空き家・古家不動産投資で会社の利益を安定させた証拠だ！
私の初めての不動産投資は自己資金からだった
空き家・古家不動産投資を始めて「会社1社→5社」「売上1.7億円→5.7億円」「利益率1 ％→5％」に！
業種の違うビジネスをすることで多くの気づきがある
ビジネス変化のタイムラグは、家賃収入でまかなえる
空き家は800万戸以上。戸建て供給は少ないが需要は多い
空き家は安くて利回りが高く、投資効率がいい
不動産の利回りと設備投資を比べてみると……
売上を上げるのではなく、営業外利益で稼ぐ
成長する企業は、B/S（資産）で収益を上げている
2代目経営者こそ空き家・古家不動産投資が役に立つ
複数経営で「間接費」も下がる
地域の会社から全国展開ビジネスへ
事例　古家再生事業がゼロから4年で粗利4300万円
事例　個人事業主にとっては家賃収入は最大のリスクヘッジ
事例　本業の仕事も増加。精神的ゆとりを得た司法書士
副業として空き家・古家不動産投資に着手した４つの理由
事例　ITエンジニアが副業で自立
業種別　空き家・不動産投資の勧め

第3章　空き家・古家不動産投資で会社に利益をつくる方法
物件購入からリフォーム、入居・管理までの流れ
事例　建築士から見た空き家・古家不動産投資
事例　不動産管理会社から見た空き家・古家不動産投資
空き家・古家不動産投資のリスクも知っておく
不動産投資は株式投資とは大きく違う
事例　登録者数14万人を超える人気ユーチューバー税理士が感じたメリット
大家業は少人数でできる仕組みがある
不動産投資における「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」

第4章　会社の新収入源を確保していく方法
空き家・古家の戸数を増やして家賃収入を増やしていく
事例　奈良のリゾート会員販売会社の古家不動産投資の成功例
経営者が10年で年金を生み出すシミュレーション

第5章　空き家再生で福利厚生・社会貢献、そしてSDG’sへ
福利厚生として独身社員、新入社員へ社宅代わりに活用
古家で支払う新しい退職金のかたち
外国人研修生の住まいとして活用
SDG’sを宣言！　空き家問題も解決され地域貢献に
全国に広がる空き家・不動産投資の活動
事例　北陸地域に魅せられたデザイン会社社長が古家を４軒購入
身内の相続問題に空き家を活用
困っている人にアドバイス。空き家を再生して価値ある物件に
大廃業時代に向けて
今後やってくるM&A時代にも対応できる
コロナショックのような予期せぬ災害にも対応できる
事例　コロナショックで実感した会社のベーシックインカム事業
空き家・古家不動産投資は「四方良し」のビジネス
不動産投資も経営も断る勇気を持つこと
空き家・古家不動産投資にも「損切り」が必要な理由
経営者は孤独である。大家も孤独である
100年ビジョンに空き家・古家不動産投資の芽が育まれる

『儲かる! 空き家・古家不動産投資入門』（正誤表）

2018年には5～6軒に1軒が空き家に！

空き家・古家不動産投資とは、
物件を安く買い、リフォームをして
収益賃貸物件に再生することです。

いまや空き家・古家は社会問題になっており、
これからも増加の一途をたどっていきます。

また、両親などから相続した物件も
「空き家対策特別措置法」により、所有者の負担が大きくなります。

・空き家を放置すると行政が勧告・強制撤去とその負担が求められる。
・固定資産税が3～6倍に跳ね上がる。

こうした物件を再生し、家賃収入に変えることも
この空き家・古家不動産投資では可能です。

さて実際に、ボロ家から家賃収入を得られるのか、
それを見事に成功させたのが、この入門書です。

一般的に、アパート・マンション経営は
初期投資のコストがかかり、
空き室対策や管理もしなければなりません。

しかし、空き家・古家不動産投資の場合、
初期投資はアパート・マンション経営の数分の1で済み、
一度入居したら長く住んでもらえます。
さらに、管理コストもほとんどかかりません。

つまり、これから不動産投資を始めようと思っている方にも
リスクの少ない投資法なのです。

事例満載！ 空き家・古家不動産投資の鍵はリフォーム法にあり

空き家・古家不動産投資の利回り平均は15％、
なかには20％超える物件もあります。
その利回りの秘密はリフォーム法にあります。

ふつう不動産業者やリフォーム会社に依頼すると、
「ここも直したほうがいい、ここは新品に入れ替えたほうがいい」
というように、業者の言いなりで改修してしまいます。
せっかく安く購入した物件でもリフォーム代が高くつき、
家賃設定も高くなり、入居者も付かないというケースが多々あります。

つまり、空き家・古家不動産投資は、
リフォームしだいで大きく変わってくるのです。

実は、古家専門でリフォームする業者は、
日本ではほとんどありません。
この本では、古家専門の業者の驚きのリフォーム術を紹介し、
儲けを出すための方法も解説しています。
ビフォー＆アフターの実例写真も多く載せていますので、
どのようにリフォームするのかが簡単にわかります。

また入門書として、初めての方でも始められるよう
ステップ形式で解説していきます。

ステップ1　空き家・古家はどういったものなのかを実例から体感
ステップ2　利回り計算、家賃設定、リフォーム額等、物件購入のポイント
ステップ3　儲けを出すための格安リフォーム術
ステップ4　入居率100％のスゴ技
ステップ5　資産形成のための人生のシミュレーション

これまでに350棟以上の古家を再生し、
賃貸物件にしてきた実績の著者が、わかりやすく解説した1冊です。

目次

ステップ1　空き家・古家物件をリアルに感じる
空き家・古家不動産投資は、物件を見ることから始まる……大熊
リアルエステート──不動産は実際に見ないとわからない……三木
空き家・古家とはどういった戸建てなのか……三木
社会問題になっている空き家に投資価値はあるのか……三木
空き家が増えていくからこそ再生して賃貸転用……三木
空き家・古家を放置していれば、どんどん損をしていく……三木
古家再生士、先輩大家のアドバイスで購入へ……大熊
物件見学ツアーで空き家・古家を体感するということ……三木
空き家・古家物件見学ツアーから購入までの流れ

ステップ2　空き家・古家物件を選定し、購入する
物件購入を決断する決め手……大熊
関東にも空き家・古家不動産投資の波が訪れている……大熊
何を基準にして物件購入を検討していくのか……大熊
試算から即購入へ。1年半で7棟を所有するサラリーマン大家
利回り20％以上を叩き出す、たまに出るお宝物件……大熊
家賃設定が自分で算出できない人は失格！……三木
古家再生時の表面利回りについて……三木
空き家・古家物件購入の際のポイント……大熊
物件購入の際に気をつけなければいけないこと……三木
古家再生投資の裏技！ 借地投資！……大熊
なぜ相続した家を売りたくても売れないのか……大熊
驚愕の〝表面利回り15・6％〟の「オーナーチェンジ」物件……大熊
空き家・古家不動産投資、実践者のアンケート

ステップ3　古くても魅力的な物件に変える格安リフォーム術
空き家・古家のリフォームとは？……大熊
空き家・古家不動産投資ではリフォーム工事の費用を必ず削減する……三木
リフォームを安くするには中古戸建てリフォームの専門家が必要……大熊
空き家・古家における差別化リフォームのコツ……大熊
リフォームで家賃1万円アップをしても入居が決まる……大熊
初めての空き家・古家不動産投資で、わずか2カ月で入居者決定！……大熊
関東事例──これからは関東地方も続々と物件が出る……大熊
空き家になった都心の相続戸建てを賃貸住宅へ……大熊
京都市内の空き家をアートで忍者屋敷に！……大熊
セルフリフォーム（DIY）を断念した残念な物語……三木
DIY失敗大家の告白（喜ばれる大家の会会長 力石圭司）
リフォーム代のかけすぎで失敗しないために……三木
必ずリフォームしなければならないのはどこか……大熊
そのほかの損をしないためのチェックすべき部分……大熊

ステップ4　入居者を付けて大家業を始める
100％の確率で入居者を付ける……大熊
ペット可のマンションで犬を2匹飼っていても嫌がらせを受け引っ越し
猫不可のマンションで退去勧告を受けて戸建てへ
最終的に家賃1万円アップ！ 12匹の猫と一緒に暮らしたい家族の入居
空き家・古家には、どんな入居者が来るのか……大熊
48歳母子家庭の方が入居
不動産登記を行う司法書士から見た空き家・古家不動産投資のメリット……大熊
実際に大家さんになった人はどんな管理をしているのか……大熊
業者への販促チラシ（マイソク）が入居付けの決め手……大熊
25歳から始めたサラリーマン大家。家賃が給料を抜く⁉
家賃収入700万円でも毎月のように物件を購入する自営業大家
あなたの賃貸不動産を持ち腐れにしないために！……三木
大家業を始めた瞬間からあなたは企業経営者……三木

ステップ5　空き家・古家不動産投資で資産をつくる
資産づくりの多様性から生まれた空き家・古家不動産投資……三木
資産づくりで経済的に自立する……三木
経営者こそ空き家・古家不動産投資で資産をつくろう……大熊
本格的に空き家・古家不動産投資を決意した経営者Aさん
サラリーマン大家をするなら融資を活用する……大熊
融資についてのアドバイス……大熊
法人の設立について
融資を使った古家再生物件のシミュレーション……三木
資産づくりの頭は「消費者」から「投資者」へ……三木
やると決めて12棟購入！ 気づけば家賃収入の総額が年間約2000万円
不安で仕方がなかった日々が一転した空き家・古家不動産投資……大熊